راهکار نوسازی و احیای بافت فرسوده بیرجند چیست؟

به گزارش پایگاه خبری نگاه خراسان جنوبی،بافت‌های فرسوده مانند زخمی چندساله بر پیشانی استان به ویژه مرکز خراسان جنوبی بوده که هر بیننده را آزرده خاطر می‌کند، این بافت‌های فرسوده که روزگاری ساکنان زیادی در آنجا زندگی کرده و خوش بودند حال نیازمند نسخه‌ای شفابخش هستند.

روزگاری نه چندان دور، نام بهشت را به خود داده بود. خانه‌هایی با انبوه از درختان تنومند، آواز گنجشکان بر سرشاخه‌ها، همراه با خنده کودکان و مردمانی دریا دل. عصر که می‌شد یک به یک اهالی برای دیدار به درب منازل می‌آمدند، صمیمیتشان را به‌راحتی می‌توانستی در هم‌نشینی یک ساعته آنها دید.

اما آن بهشت دیگر خریدار ندارد، چراکه دست روزگار از آن همه آبادانی تنها غربت خانه‌هایی را نشان می‌دهد که هم‌اکنون هر رهگذر را انگشت به دهان می‌گذارد. ورودی و خروجی‌اش مشخص نیست از هر قسمتی که وارد شوی، فقط و فقط کوچه‌های خاکی و خانه‌هایی فرسوده را می‌بینی.

انگار رد پای زلزله از آنجا عبور کرده است. گویی دیوارهای خشتی و قدیمی برخی خانه‌ها با تو حرف می‌زنند و حکایت تلخ بی مهری مسئولان را بیان می‌کنند.

تَرَک‌های موجود بر دیوار برخی از خانه‌ها هم منتظر نوش دارویی از سوی مسئولان است، نگاه سرد خشت‌های قدیمی و خانه‌هایی که به سان آوارستان است، ترس را بر دل عابران می‌اندازد.

دیگر صدای کودکی به گوش نمی‌رسد و به سختی می‌توان آواز گنجشک‌ها را شنید. چرا که نه درختی موجود است و نه بام خانه‌ای که شوق پرواز بر آسمان «خیرآباد» را به آنها هدیه کند.

بافت فرسوده شهر بیرجند روزگاری به عنوان  هسته مرکزی شهر مورد توجه بوده و تمام زندگی و داد و ستد  مردم در همین محدوده سپری شده، محدوده‌ای که امروز از آن به عنوان یکی از مشکلات، دغدغه‌ها و نگرانی‌های  شهر یاد می‌شود که در صورت بروز زلزله فاجعه‌ای در آن رخ خواهد داد.

هرچند در طول سنوات گذشته طرح اقدام مشترک دستگاه‌های اجرایی در بافت‌های فرسوده استان ازجمله بیرجند عملیاتی شده و شاهد آسفالت معابر، احداث فضای سبز، ساخت کتابخانه، تأسیس خانه محله و… در این مناطق هستیم ولی به گفته کارشناسان این اقدامات به معنای احیای بافت فرسوده نیست و فقط به تثبیت جمعیت کمک می‌کند و حتی ممکن است نتیجه منفی هم بدهد و ساکنان به همان شرایط موجود اکتفا کرده و برای احیا و نوسازی اقدام نکنند.

شهر بیرجند طی سال‌های گذشته شاهد تحول و رشد چشمگیر بوده، اما متأسفانه بافت قدیم این شهر بنا به دلایل مختلف متناسب با این تحول، رشد نکرده است. هر چند ارگان‌هایی مثل  راه و شهرسازی و شهرداری  از اتخاذ سیاست‌هایی برای توسعه ساخت و ساز در شهر بیرجند خبر می‌دهد، اما بدون شک این سیاست‌ها آن قدر جذاب نبوده و نیست که مردم، سرمایه‌گذاران و انبوه‌سازان رغبتی برای ورود به این محدوده داشته باشند.

ارزش‌بخشی به بافت فرسوده

به گفته یکی از کارشناسان حوزه شهرسازی وضعیت بافت‌های فرسوده استان به ویژه مرکز استان فاجعه است و اجرای پروژه‌هایی مثل آسفالت معابر در این بافت به معنای بازآفرینی نیست، بلکه مسکنی برای نگهداشت جمعیت فعلی این بافت است.

به گفته فخیم‌زاده باید کاری کرد که ساکنان قدیم بار دیگر به آنجا برگردند و در راستای ارزش‌بخشی به بافت و املاک آن برنامه ریزی کرد.

وی صدور پروانه تجاری به صورت رایگان را در این بافت به عنوان یک پیشنهاد که باید در قالب بسته تشویقی لحاظ شود، در تشویق مردم برای ساخت‌وساز مؤثر دانست.

تهیه طرح جامع اقدام مشترک در محلات بازآفرینی بیرجند

به گفته معاون عمرانی شهرداری بیرجند طرح جامع اقدام مشترک در محلات بازآفرینی بیرجند تا افق ۱۴۰۴ تهیه و برای طی مراحل اداری و تصویب به فرمانداری ارسال شده است.

حدیدی‌نژاد با بیان اینکه در این طرح  مباحثی از جمله بهداشت و درمان، شهرسازی و عمران، اشتغال و کارآفرینی و… لحاظ شده، عنوان کرد: شهرداری با همکاری سایر ادارات از جمله راه و شهرسازی در مناطق کم برخوردار شهر عملیات آسفالت معابر، احداث خانه محله و حرفه‌آموزی، تملک برخی خانه‌های قدیمی و فراهم کردن زمینه اشتغال  برای بانوان، ایجاد فضای سبز، تجهیز کتابخانه‌های محله هدف و… را در طول ۴ سال گذشته انجام داده و برای ۴ سال آینده هم برنامه‌ریزی کرده است.

وی اجرای این طرح‌ها و تأمین زیرساخت‌ها را در بافت‌های فرسوده عاملی برای افزایش ارزش افزوده و ارزش پیدا کردن املاک آن محدوده دانست و افزود: در سنوات گذشته آن چنان که به جنوب شهر به لحاظ زیرساختی توجه شده و به شمال شهر توجه نشده و جبران کسری‌ها و کم‌کاری‌های گذشته هزینه هنگفتی می‌طلبد و زمان بر است.

تخفیف ۵۰ درصدی پروانه ساختمانی

معاون عمرانی شهرداری بیرجند به مشکلاتی که در بافت‌های فرسوده ازجمله سرویس‌دهی، ارائه خدمات مورد نیاز شهری، مباحث ایمنی و … وجود دارد، اشاره و اذعان داشت: تخفیف ۵۰ درصدی هزینه صدور پروانه ازجمله‌ بندهای بسته تشویقی ساخت و ساز در بافت فرسوده است که به مردم و فعالان حوزه ساخت و ساز اعلام شده است.

وی یکی از علل عدم استقبال مردم و انبوه‌سازان را برای نوسازی در این بافت پایین بودن ارزش افزوده و سود ساخت‌وساز عنوان کرد و گفت: برای نوسازی این بافت بسته‌های تشویقی به تنهایی کفاف نمی‌کند و بانک‌ها هم باید تسهیلات ویژه بدهند و مردم هم پای کار بیایند.

حدیدی‌نژاد با بیان اینکه مردم ساکن در این محلات به لحاظ مالی کم برخوردارند، اظهار داشت: عدم رغبت باعث شده نوسازی و احیای بافت فرسوده با کندی خاصی پیش برود و چشمگیر نباشد.

۷۴ هزار نفر ساکن در بافت فرسوده بیرجند

فرماندار بیرجند نیز یکی از دغدغه‌ها و نگرانی‌های  شهر را بافت فرسوده و ناکارآمد که ۶۵۴ هکتار وسعت دارد، اعلام کرد که ۷۴ هزار نفر در آنجا ساکن هستند.

فاضلی‌فرد با بیان اینکه دولت امتیازات خوبی برای احیای بافت فرسوده از جمله تخفیفات پروانه، تراکم مازاد، تسهیلات مناسب اعطا کرده، افزود: احیای بافت فرسوده در قالب طرح جامع اقدام مشترک در سال ۹۷ آغاز و در این مدت ۲۷ پروژه در حوزه‌های مختلف اجرایی شده است.

صدور ۱۵۷ پروانه در طول ۶ سال در بافت فرسوده بیرجند

وی از ارسال طرح جامع اقدام مشترک برای یک دوره ۴ ساله دیگر به استانداری و تعیین وظایف دستگاه‌های مختلف خبر داد و گفت: از سال ۹۵ تا ۱۴۰۱ تعداد ۱۵۷ پروانه ساختمانی در بافت فرسوده بیرجند صادر و ۳۵۷ واحد هم احداث یا مرمت شده است.

فرماندار بیرجند یکی از مشکلات این بافت را موروثی شدن منازل اعلام کرد و گقت: ۴۴ هکتار از این بافت به عنوان بافت تاریخی شهر توسط میراث و شهرداری مرمت شده است.

فاضلی‌فرد، از وجود برخی ناهنجاری‌ها در این بافت و ورود شورای تأمین و پلمپ برخی اماکن خبر داد و افزود: احیای بافت فرسوده که در وسط شهر رها شده می‌تواند از توسعه ناهمگون شهری جلوگیری کند که لازمه آن تمایل و رغبت مردم برای استفاده از این فرصت است.

علل عدم ورود انبوه سازان به بافت فرسوده

 عضو هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان خراسان جنوبی هم با تأکید بر اینکه احیای بافت فرسوده از اوجب واجبات شهری است، در پاسخ به خبرنگار تسنیم در مورد عدم رغبت انبوه‌سازان برای ورود به این محدوده عنوان کرد: اکثر قطعات در این بافت اشکال هندسی نابرابر و نامشخصی هستند که کار را برای انجام پروژه ساختمانی دشوار می‌کند.

علی فدویان از عدم دسترسی مناسب به این بافت  جهت تردد ماشین‌های سنگین مثل جرثقیل، پمپ بتن، لوازم جوشکاری و… به عنوان یک مانع دیگر نام برد و افزود: بافت فرسوده شهر عمدتاً در معابر پرترافیک و شلوغ شهر واقع شده و به طور مثال گودبرداری در این بافت بسیار سخت و اجازه تردد ماشین‌آلات ساختمانی هم فقط در روزهای تعطیل توسط پلیس داده می‌شود.

وی با اشاره به اینکه قیمت تمام شده مسکن برای انبوه‌ساز در این بافت به نسبت سایر معابر شهر حداقل ۲۰ تا ۳۰ درصد بیشتر است، اذعان داشت: انبوه‌ساز هزینه ساخت بالاتری در بافت فرسوده می‌دهد، ولی موقع فروش قیمت واحد به نسبت سایر مناطق پائین‌تر است.

راه حل ورود انبوه‌سازان به بافت فرسوده

 عضو هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان خراسان جنوبی از ارائه بسته‌های تشویقی توسط دولت به عنوان راه حل ورود انبوه‌ساز به بافت فرسوده یاد کرد که در حال حاضر چنین زمینه‌ای فراهم شده است.

وی از تخفیف پروانه‌های ساختمانی، دادن تراکم مازاد، همکاری خوب نظام مهندسی و … به عنوان گوشه‌ای از مفاد این بسته تشویقی نام برد و گفت: در کنار این حمایت‌ها باید حق انشعابات آب، برق و گاز هم با تخفیف ارائه شود.

 عضو هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان خراسان جنوبی خواستار تجمیع اراضی در بافت فرسوده برای ورود انبوه‌سازان جهت ساخت‌وساز و صدور مجوز آن توسط شهرداری برای آزادسازی معابر شد و افزود: متأسفانه در احیای بافت فرسوده بیرجند تجربه خوبی از گذشته وجود ندارد و نمونه خوبی به مردم و انبوه‌ساز در احیا معرفی نشده است.

فریز یک منطقه و ساخت واحدهایی به عنوان سمبل در بافت فرسوده

فدویان پیشنهاد داد: یک منطقه به طور مثال در خیابان صمدی و یا ۱۷ شهریور با نظر کارشناسی فریز شود تا توسط انبوه‌ساز برج‌های ساختمانی در آن احداث و در کنار آن سایر رفاهیات مثل  بازارچه، امور فرهنگی، رفاهی و  تفریحی و … تأمین شود و به عنوان سمبل موفق در بافت فرسوده به مردم معرفی شود و تشویق ساکنان بقیه بافت شهر را هم به دنبال داشته باشد.

وی به یک مشکل قابل تأمل در بافت فرسوده بیرجند و سکونت افراد غیر بومی و از کشورهای دیگر در این مناطق که کار را دشوار کرده، اشاره و افزود: این افراد باید به  مناطق دیگری منتقل شوند.

تسلسل در احیای بافت فرسوده

وی با بیان اینکه احیای بافت فرسوده در حال حاضر به حالت  تسلسل افتاده، عنوان کرد: احیای بافت فرسوده ورود همه دستگاه‌های اجرایی را می‌طلبد و بیشتر این مناطق در کنار بافت تاریخی قرار گرفته‌اند و اجازه مرتفع‌سازی به انبوه‌ساز داده نمی‌شود.

عضو هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان خراسان جنوبی با تأکید بر اینکه اگر دمل بافت فرسوده باز شود خطرات زیادی برای ساکنان آن محلات بوجود خواهد آورد، اظهار داشت: اقداماتی مثل نماسازی، احیای معابر، کار فرهنگی و …  فقط منجر به پایدارسازی جمعیت در این بافت می‌شود و در بهسازی و احیای آن نقش چندانی ندارد، چه بسا که خود عاملی برای عدم ورود در بازسازی بنا توسط ساکنان هم باشد.

بافت فرسوده محروم از ابتدایی‌‌ترین زیرساخت‌های شهری

مدیرکل راه و شهرسازی خراسان جنوبی گفت: یکی از مهم‌‌ترین معضلات شهرها بافت‌‌های ناکارآمد و فرسوده شهری است که ابتدا به لحاظ زلزله‌خیز بودن استان و قدمت بالای واحدهای مسکونی و همچنین از نظر فرسودگی کالبدی و نارسایی از ابتدایی‌‌ترین زیرساخت‌های شهری رنج می‌برد.

فاجعه با وقوع زلزله در بافت فرسوده

میرمحمد مؤدی افزود: جابجایی جمعیت و جایگزین شدن جمعیت مهاجر و ناهمگن و به طور کلی جایگزین شدن اقشار نازل اجتماعی در این محله‌ها که گسترش ناهنجاری‌های مختلفی از قبیل ناهنجاری‌های اجتماعی، مشکلات فرهنگی و گاه مشکلات سیاسی‌ از پیامدهای عمده‌ای است که همگی در فرسودگی و ناکارآمدی بافت‌های فرسوده شهری و سکونتگاه‌های غیررسمی ریشه دارند.

وی دامنه فرسودگی برخی از این محله‌ها را به گونه‌ای عنوان کرد که با وقوع یک زلزله متوسط، وقوع فاجعه دور از انتظار نیست.

مدیرکل راه و شهرسازی خراسان جنوبی ادامه داد: در خراسان جنوبی ۹ شهر ( بیرجند، قاین، بشرویه، فردوس، نهبندان، سرایان، خوسف، گزیک و قهستان ) دارای محدوده و محلات هدف مصوب با ۶۰  محله تحت عنوان سکونت‌گاه غیررسمی، بافت فرسوده و ناکارآمد شهری، بافت تاریخی و روستاهای ادغام شده با مساحت حدود یک‌هزار و ۷۳ هکتار  وجود دارد که جمعیت ساکن در محدوده محلات هدف ۱۱۱ هزار و ۹۲۴ نفر می‌باشد که حدوداً  33.6  درصد ساکنین شهرها در این محدوده‌ها زندگی می‌کنند.

مؤدی ادامه داد: راه و شهرسازی استان خراسان جنوبی به نمایندگی از شرکت بازآفرینی شهری ایران از سال ۱۳۹۹ با نگاه ویژه به این محلات هدف و با پیگیری‌های انجام شده توانسته اعتبارات بازآفرینی شهری را از ۸ میلیارد و پانصد میلیون تومان به ۲۳ میلیارد تومان در سال ۱۴۰۰ و  در سال ۱۴۰۱ به ۳۰ میلیارد تومان افزایش دهد و تاکنون تعداد ۷۳ پروژه عمرانی کوچک و بزرگ با اعتبار بالغ بر ۴۶ میلیارد تومان تعریف و عملیات اجرایی آن شروع شده که ۶۱ پروژه آن به مبلغ ۳۰ میلیارد تومان به اتمام و بهره‌برداری رسیده و ۱۲ پروژه با اعتبار بالغ بر ۱۶ میلیارد تومان نیز در حال اجرا است که به صورت سر جمع حدوداً ۸۶ درصد پیشرفت فیزیکی دارد.

اجرای ۲۲ پروژه در سال گذشته

مدیرکل راه و شهرسازی خراسان جنوبی بیان کرد: سال ۱۴۰۱ از محل اعتبارات بازآفرینی شهری ایران تعداد ۲۲ پروژه با اعتبار  16 میلیارد تومان در سطح محلات هدف بازآفرینی شهری در حال پیگیری و اجراء است و همچنین از محل اعتبارات بازآفرینی شهری در سال ۱۴۰۰  نسبت به پیگیری و افرایش سهمیه قیر رایگان از 2 میلیارد تومان به ۵ میلیارد تومان و در سال ۱۴۰۱ به ۷ میلیارد تومان اقدام شده که بین شهرداری‌های دارای محدوده و محلات هدف بازآفرینی شهری جهت آسفالت و بهسازی معابر شهری توزیع شده است.

بسته‌های تشویقی و مشوق‌های ساخت و ساز

مؤدی با اشاره به برخی مشوق‌ها برای ساخت‌وساز در این بافت گفت: شهرداری‌ها موظفند در زمان صدور پروانه ساختمانی نسبت به تخفیف ۵۰ درصدی هزینه‌های پروانه و اعطای یک طبقه تشویقی، عدم محاسبه بالکن در زیربنا، ایجاد درب اضافه جهت تأمین پارکینگ و تأمین ۳۰ درصد پارکینگ در فضای باز ساختمان اقدام کنند.

وی افزود: همچنین به لحاظ تشویق ساکنین این محلات، دولت سیزدهم به پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی در قانون بودجه سال ۱۴۰۲ مصوب کرده تا مالکین واقع در محلات هدف (طرح کلید به کلید) منزل مسکونی فرسوده و غیرقابل سکونت خود را به شرکت بازآفزینی تحویل و در ازای آن به  قیمت کارشناسی کلید یک  واحد مسکونی یا  زمین را در محلات خوب شهر دریافت کنند و  از تخفیف ۴۰ درصدی برای احداث و بهسازی بهره‌مند شوند.

پیشنهادات و درخواست‌ها برای احیای بافت

مدیرکل راه و شهرسازی خراسان جنوبی در ادامه به ارائه پیشنهادات و درخواست‌ها برای احیای بافت فرسوده از دولت پرداخت و گفت: نرخ بالای سود تسهیلات (۱۸ درصد در سال ۱۴۰۱) باعث عدم استقبال و مشارکت مالکین محلات هدف بازآفرینی شهری در سال‌های گذشته شده که از سال ۱۴۰۱ تاکنون ۲۲۰ واحد مسکونی منجر به انعقاد قرارداد شده است، لذا این اقدام نیاز به ارائه تسهیلات با بهره کم (۴ درصد) (مصوبه ۸ اردیبهشت ۱۴۰۰ هیئت محترم وزیران و تبصره ۴ آن مبنی بر پرداخت تسهیلات در استان‌های مرزی با کارمزد ۴ درصد) و حمایت دستگاه‌های عضو ستاد بازآفرینی شهرستان‌ها و اعتمادسازی و اقدامات بسترسازی گسترده در جهت جلب رضایت و اعتماد مردمی را دارد.

وی عنوان کرد: قسمتی از بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری در محدوده و حریم بناهای تاریخی بوده و دارای محدودیت‌های ساخت می‌باشد و خطرات احتمالی سکونت در این بافت‌ها و ضرورت نوسازی، فقط با مشارکت حداکثری مردم و با تسهیلات کم‌بهره به نتیجه می‌رسد.

منبع:تسنیم